Бесплатная консультация юриста:
8 (800) 500-27-29 (доб. 553)
СПб и Лен. область:Санкт-Петербург и область:
+7 (812) 426-14-07 (доб. 318)
Москва и МО:
+7 (499) 653-60-72 (доб. 296)
Получить консультацию

Как создать жилищный кооператив собственников жилья

Кто вправе стать участником ЖСК

Согласно действующему законодательству принять участие в создании кооператива могут организации и граждане, достигшие 16 лет (ст. 26 ГК РФ). Такой возрастной порог установлен для жильцов, которые признаны полностью дееспособными в результате заключения брака.

Минимальное количество участников составляет 5 человек, а максимальное не должно превышать число квартир в многоэтажке. Решение о регистрации соответствующей формы управления принимается общим собранием собственников.

Что такое жилищное объединение

Если говорить простым языком, то жилищный кооператив или товарищество собственников жилья (ТСЖ) – это союз людей, создавших общий бюджет для покупки или постройки квартир всем участникам объединения. Для вступления в ЖК необходим членский взнос, деньги из которого тратятся на жилплощадь.

Права и обязанности некоммерческой организации установлены в двух основных нормативных актах:

  1. Статьи 111 и 112 Жилищного кодекса Российской Федерации;
  2. Гражданский кодекс РФ – раздел о юридических лицах.

Наиболее важным документом, который регулирует деятельность и возможности союза, является устав.

Устав – основной документ организации. Здесь прописывается всё, что имеет связь с функционированием ЖК: размер вступительных взносов, основные требования для вступления в организацию и выхода из нее и т.д.

Высший управленческий орган кооператива (обычно это общее собрание) выбирает и назначает ответственного по финансово-хозяйственной деятельности. Этот же орган имеет право сменить кандидата в случае неудовлетворенности выбором.

Союз могут создать не меньше 5 человек, но общее количество людей не должно быть больше мест в кооперативном доме.

Чтобы объединение считалось сформированным официально, необходимо единогласное решение учредителей.

Законодательство Российской Федерации не описывает все тонкости структуры ЖК. Это остается на усмотрение участников сообщества, однако закон обязывает вести протокол, в котором отражаются все важные события со дня основания.

Можно ли организовать ТСЖ в МКД – законодательные нормы

Возможность создания ТСЖ в многоквартирном доме определена статьей 136 ЖК РФ. Основанием для создания товарищества является волеизъявление собственников жилья.

ТСЖ может быть создано в следующих случаях:

  • помещения в доме принадлежат разным владельцам, имеются земельные участки на общей территории и объекты инфраструктуры;
  • для эффективного управления предполагается объединить несколько зданий, которые расположены вблизи друг от друга.

ТСЖ может создаваться только собственниками жилья. Например, если квартира не приватизирована, то жильцы не смогут принять участие в образовании товарищества, но от их имени может выступить муниципалитет.

В одном многоквартирном доме может быть создано только одно товарищество.

О плюсах и минусах ТСЖ и об иных нюансах деятельности мы рассказывали тут.

Жилищный кооператив или ипотека: плюсы и минусы

Что такое кооперативный дом? Если жильцы многоэтажного здания заинтересованы в управлении своим домом, целесообразными расходами на его содержание и проведением необходимых ремонтных работ, то объединяются в товарищество собственников жилья ТСЖ. ТСЖ — альтернатива управляющей компании, порой навязанной застройщиком. При такой форме объединения, все расходы и тарифы становятся прозрачными и жильцы сами могут ими управлять.

Пример: при наличии в доме подвального помещения, сдаваемого в аренду под магазины и офисы, получаемую за это арендную плату можно потратить на капитальный ремонт дома. Что такое ЖСК Жилищно-строительные кооперативы оформляются как юридические лица, сообщества желающих обеспечить себя жильем. Любой человек может стать членом ЖСК. Что это такое? Заинтересованные в приобретении недвижимости, люди создают ЖСК, объединяют бюджет и строят на эти деньги дом. Вступление происходит одновременно с уплатой членского взноса, на который впоследствии строится жилье.

Законодательство регулирует объединения Жилищным и Гражданским кодексами. После создания необходимо принять Устав общества. Порядок его создания Как создается общество? Пошаговая инструкция в этом поможет. Создать жилищные кооперативы можно, договорившись минимум с пятью людьми. Такое минимальное количество предусмотрено законом. Число будущих собственников жилья не должно быть больше, чем планируется приобрести квартир.

В первую очередь необходимо провести общее собрание членов ЖСК и принять на нем Устав. Все участники переходят в члены объединения, а все их решения отражаются в протоколе. При наличии Устава общество сможет пройти регистрацию в Единой Госреестре, после которой ему будет присвоен статус юридического лица. Для этого необходимо оплатить госпошлину. Устав отражает все нюансы организации общества: условия приема в его члены и порядок выхода из него; размеры первоначальных взносов или паев; определение совместного имущества и условия распоряжения им.

После регистрации жилищно-строительного кооператива, все его объявленные члены вносят взносы, на которые впоследствии происходит строительство дома.

Такая кооперация доступна не только физическим, но и юридическим лицам. Только банки не могу себе строить жилье на взносы. Чем выгоден жилищно-строительный кооператив? Прежде всего тем, что при такой форме создаваемый жилой фонд будет независим от процентов прибыли строительной организации. А это означает удешевление жилья как минимум на одну треть. Пример: окончательная стоимость квартиры в 3000000 рублей, приобретенной по ипотеке, будет примерно 6000000 рублей.

Такая же квартира, купленная как кооперативное жилье, обойдется всего в 2100000 рублей да и то в рассрочку. Почему не все желающие знают, что такое жилищный кооператив и не образовали его? Не у многих хватает мужества и сил организовать создание подобного, прибыльный для себя и соучастников. Многие предпочитают действовать по старинке: годами копить деньги или обращаться за ипотекой в банк, взваливая на плечи непосильную ношу выплат.

Кооперативные дома могут быть построены не только просто желающими гражданами. Членами и организаторами жилищно-строительного кооператива могут стать те, кто обладает льготами на жилье: многодетные семьи; бюджетные работники; граждане, стоящие в очереди на улучшение жилищных условий.

У перечисленных слоев населения, если они пожелают образовать потребительский союз и организовать строительство жилья, имеются множественные преимущества: администрация им обязана бесплатно выделить землю для строительства жилья; также бесплатно ими получается проект типового дома; после завершения стройки, все та же администрация окажет содействие по подключению жилья к инженерной инфраструктуре.

Жилищно-накопительный кооператив ЖНК Такая разновидность иногда создается для сбора паевых взносов от будущих жильцов и приобретения квартир. Но если строительный предполагает строительство дома в одном месте, то при ЖНК квартиры могут приобретаться в различных местах. К подобным организациям необходимо относится внимательно, так как здесь открывается широкое поле для возможного мошенничества. Чтобы избежать неприятностей, нужно учесть следующие рекомендации: Деятельность ЖНК должна быть абсолютно прозрачна и открыта для пайщиков.

ЖНК действует в строгом соответствии с законодательством. Руководство кооператива сотрудничает исключительно с проверенными банками. Собрание оперативно решает возникающие вопросы, управление прозрачно, цели четко определены. При такой форме образования кооператива, квартира должна обходиться в несколько раз дешевле. ЖНК — самый выгодный вид объединения и альтернатива ипотеке. Обзавестись собственным жильем можно до истечения двухлетнего срока, а полностью владелец сможет рассчитаться в течение четырех лет.

В чем преимущества и недостатки обществ Такие формы объединения граждан весьма выгодны для них самих. В стоимость строящейся квартиры будет закладываться только средства дольщиков. Кредитные заемные средства при этом не фигурируют, что позволяет значительно снизить итоговую стоимость квартир. Для оформления членства нет необходимости в сборе многочисленных справок и документов, как, например, при ипотеке. Достаточно предъявления паспорта и копии трудовой книжки.

Наравне с перечисленными достоинствами, у кооперативов имеются и недостатки. Прежде всего это членские взносы, составляющие примерно 3-7 процентов от стоимости будущего владения и не входящие в него. То есть при принятии решения выйти из членов объединения, уплаченные деньги не возвращаются. Еще одним недостатком приобретения таких жилплощадей, в отличии от ипотеки, является то, что те не будут являться собственностью пайщика до момента полной выплаты стоимости.

При банковском кредитовании недвижимость хоть и находится в залоге у банка, становится собственностью заемщика. При таких условиях просрочка платежей недопустима. Иначе кооператив заберет ее без всяких проволочек. А вот банк — не сторонник судебных тяжб и может пойти на встречу попавшему в неприятную ситуацию клиенту.

ЖСК и современный мир В настоящее время люди редко объединяются в подобные сообщества, предпочитая хоть и более дорогостоящий и убыточный способ покупки по ипотеке.

В основном такие формы сообществ используются крупными предприятиями, желающими обеспечить своих сотрудников недвижимостью. Либо сами сотрудники при поддержке руководства организуют ЖСК. Но таких предприятий очень мало. Те же, кто решается объединиться, реально экономят на стоимости приобретаемого жилья. Так как в ней нет оплаты процентов застройщика. ЖСК наиболее защищены законодательством, чем граждане поодиночке.

При банкротстве застройщика или его отказе от дальнейшего строительства, пайщики ссобщества вправе своими силами довести здание до завершения. При этом можно обратиться в другую строительную компанию или заниматься стройкой самостоятельно. Еще несколько лет назад люди осторожно относились к возможности приобрести крышу над головой и построить дом совместными силами.

Но на сегодняшний момент все больше собственников жилья доверяет таким объединениям. Эти показатели достигли уже трети от реализуемого на рынке недвижимости. Выбор застройщика Как не ошибиться с выбором жилищно-строительного кооператива, который не растратить собранные паевые взносы, а честно возведет обещанное здание?

Репутация — вот что главное. Начинать знакомство с ним следует с изучения инвестиционного договора, который заключается с застройщиком. Следом внимательно читаются правоустанавливающие документы, разрешения и свидетельства о собственности. Если ЖСК — самостоятельный застройщик, это предполагает полную ответственность за осуществляемую деятельность.

Как принимается решение об организации и регистрации ЖСК Пошаговая инструкция по созданию жилищного кооператива

Что понимается под жилищно-строительным кооперативом? В ст. 110 главы 11 Жилищного Кодекса Российской Федерации дается общее определение для ЖК и ЖСК. По закону, это кооперирование физических или юридических лиц на добровольной основе для обеспечения их нужды в жилплощади и руководстве домом.

В п. 4.

статьи 110 указано, что ЖСК представляет собой потребительский кооператив. В Письме Минэкономразвития России от 10.04.2008 N 4416-АП/Д05 упомянуто, что такие кооперативы можно поделить на два вида: кооперативы с основной деятельностью в виде получения прибыли и кооперативы, деятельность которых имеет расходный характер посредством паевых взносов участников.

Рассматриваемое объединение относится ко второму виду.

Отличие ЖСК от ЖК

Основное отличие ЖК от ЖСК заключается в том, что первый не занимается строительством дома. Участники жилищных кооперативов приобретают уже готовое жилье, и в дальнейшем вкладывают деньги в его обслуживание, ремонт и восстановление. Члены ЖСК тоже финансируют все необходимые процедуры по поддержанию МКД в нормальном состоянии, но начинают они именно с его постройки.

Строительный жилищный кооператив создается еще до того, как дом возведен и сдан в эксплуатацию. Его члены вкладывают в постройку МКД свои средства, в качестве которых могут выступать не только деньги, но и оборудование, стройматериалы или имущественные права.

★ Совет редакции: Как поступить УО, ТСЖ, ЖСК, если РСО требует оплатить «отрицательный» КР на СОИ, рассказала журналу «Управление МКД» Елена Шерешовец, член Экспертного совета Комитета по жилищной политике и ЖКХ Государственной Думы РФ.

Члены ЖК приобретают построенное жилье, финансируют восстановление и дальнейшее обслуживание постройки, в то время как члены ЖСК оплачивают возведение, перестройку и содержание дома.

Правовой статус

Правила работы ЖСК сегодня прописываются в жилищном законодательстве. Определение понятия «жилищно-строительный кооператив» приведено в статье 110 ЖК РФ.

Вопросы о том, как ЖСК создается, функционирует и работает со своими членами, рассматриваются в следующих документах:

  • раздел 5 ЖК РФ;
  • Гражданский кодекс;
  • составляемый с учетом требований двух приведенных выше кодексов устав жилищного кооператива.

Законодательство говорит о том, что ЖСК можно создать при наличии 5 и более участников. В то же время ограничивается максимальное число членов – их не может быть больше, чем квартир (плюс нежилых помещений) в возводящемся доме.

Решение о создании ЖСК принимается на общем собрании, оно закрепляется в составленном по его итогам протоколе. На этом мероприятии собираются все, кто хочет сформировать объединение для возведения дома. Помимо прочего, на собрании утверждается устав ЖСК.

Созданный волеизъявлением будущих владельцев помещений кооператив проходит процедуру государственной регистрации, и становится юридическим лицом. Сформировавшие его граждане и организации далее рассматриваются как члены ЖСК.

Правовая позиция жилищно-строительного кооператива характеризуется Жилищным Кодексом РФ, а Гражданский Кодекс разъясняет его гражданско-правовые свойства.

Помимо Кодексов, положение ЖСК устанавливается его уставом, о котором будет рассказано далее.

  1. Состав участвующих в ЖСК;
  2. Допуск на постройку дома, строящегося на средства членов, а также разрешение на участок, предоставленный под застройку;
  3. Местонахождение постройки и ее описание, оформленное по правилам расчетной документации;
  4. Число квартирных помещений в строящемся доме и их характеристика;
  5. Ориентировочная дата приобретения разрешения на реализацию дома.

Также с 1 июля 2016 года ЖСК должен обеспечить возможность ознакомления со следующей документацией члена кооператива по запросу:

  1. Расчетная документация;
  2. Документы, удостоверяющие разрешение ЖСК на земельную площадь;

Источник: https://active-body.info/prinimaetsya-reshenie-organizatsii-registratsii-poshagovaya-instruktsiya-sozdaniyu-zhilishchnogo-koo/

Общие сведения

Жильцы могут контролировать деятельность управляющих компаний разными способами. Например, создать товарищество собственников или совет. Но есть разница между этими двумя органами управления.

ТСЖ – это юридическое лицо, которое обязательно регистрируется в налоговых органах. Совет собственников многоквартирного дома – общественный орган.

Организация строительного жилищного кооператива: как принимается решение?

Будучи одной из форм добровольного объединения граждан (физических и юридических лиц) с целью организации строительства жилищного объекта на паевой основе, а также – дальнейшего управления им, жилищно-строительные кооперативы часто выступают в роли самого застройщика многоквартирного дома после получения разрешения на эти действия.

В Главе 11 Жилищного кодекса РФ прописывается весь порядок организации, а также особенности деятельности жилищно-строительных кооперативов. Что же касается первоначального этапа – инициативе организовать такое объединение – все вопросы по этой теме находят свои ответы в Статье 112 ЖК РФ.

Здесь говорится о том, что инициировать создание кооперации из будущих владельцев квартир могут минимум 5 граждан (юридических лиц), которые вкладывают частные инвестиции в строительство МКД (они же – учредители и пайщики).

Общее количество квартир в строящемся МКД – означает максимальное число учредителей, чье участие правомерно в обсуждении организации данного коллектива.